Aidat ödemeyen komşuya ne yapılır? İhtardan icra takibine yollar

Aidat dediğimiz şey, kanundaki adıyla kat maliklerinin ortak gider ve avans payıdır. Bir dairenin ödememesi, açığın diğer dairelere yüklenmesi ya da ortak hizmetlerin aksaması demektir. Kanun bu yüzden yönetime hem hızlı hem güçlü tahsil araçları verir.

Aidat ödemeyen komşuya karşı ilk adımlar neler?

1. 1

   Borcun dayanağını netleştir

   Borç, kat malikleri kurulunda onaylanmış işletme projesine ya da kurulun gider kararına dayanmalı. 7579 sayılı Kanunla yapılan değişikliğe göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici bir proje yapar ve proje en geç üç ay içinde kurulda karara bağlanır. Mevcut bir işletme projesi varken yapılan geçici projede yıllık artış, Vergi Usul Kanunu’na göre ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz.

2. 2

   Hesap dökümünü çıkar

   Hangi aya ait ne kadar borç olduğunu, ödeme tarihlerini ve banka hareketlerini gösteren bir döküm hazırla.

3. 3

   Yazılı olarak bildir

   Önce yazılı bir hatırlatma ya da noter aracılığıyla ihtarname gönder. Bu, borçluya son bir fırsat verir ve sonraki adımlarda ispatı kolaylaştırır.

4. 4

   Kiracıyı da hesaba kat

   Dairede kiracı oturuyorsa kiracı, kat malikinin gider ve avans borcundan birlikte sorumludur; ancak bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve ödediği tutar kirasından düşülür.

5. 5

   Ödeme yoksa icra takibi başlat

   Yönetici ya da herhangi bir kat maliki icra takibi başlatabilir. Takip ve sonrasındaki süreci UYAP’tan icra dosyası sorgulama ile izleyebilirsin.

Aidat ödemeyen kiracı icra takibi nasıl işler?

Takip, borçlu kat malikine ve dairede oturan kiracıya karşı başlatılabilir. Borçlu takibe itiraz ederse, Kat Mülkiyeti Kanunu md. 37’ye göre kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu md. 68/1’de sayılan belgelerden sayılır. Bu, itirazın kaldırılmasını istemeyi kolaylaştırır. Kiracı ile ev sahibi arasında aidatın kime ait olduğu ise kira sözleşmesine göre belirlenir; ayrıntı için aidatı kim öder içeriğine bak.

Gecikme tazminatı ve kanuni ipotek

• Gecikme tazminatı: Kanun md. 20’ye göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder.
• Kanuni ipotek: Borç kiracı yoluyla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için yöneticinin ya da bir kat malikinin yazılı istemiyle borçlunun dairesi üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (md. 22).
• Öncelik: Kat maliklerinin gider borcunu ödemeyenlerden olan alacakları önceliklidir.
• “Kullanmıyorum” savunması geçmez: Kat maliki ortak yer ya da tesisleri kullanmadığını veya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek payını ödemekten kaçınamaz (md. 20/c).

Aidat ödemeyen ev sahibine ihtarnamede neler yazılmalı?

• Gönderen yönetim ya da kat malikinin adı ve adresi, borçlunun adı ve daire bilgisi
• Borcun dönemleri ve tutarı, dayanağı olan işletme projesi veya kurul kararının tarihi
• Ödeme için verilen makul süre ve ödeme yapılacak hesap
• Süre içinde ödenmezse kanuni yollara başvurulacağı ve gecikme tazminatının isteneceği