Kentsel dönüşüm süreci: riskli yapı tespitinden yeni binaya aşamalar
Binasında kentsel dönüşüm başlayan bir malik ya da kiracı olarak hangi aşamaların, hangi sürelerle geleceğini bilmek.
Hedef
Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun’a göre tek bir binada genellikle şu sırayla ilerler: riskli yapı tespiti ve tapuya şerh, 15 günlük itiraz süresi, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alması, en fazla 90 günlük süre verilerek tahliye ve yıkım, ardından yeni yapının inşası. Malikler ve kiracılar şartları sağlarsa kira yardımı gibi destekler için başvurabilir. Toplam süre binaya, anlaşmanın hızına ve inşaata göre değiştiği için kanunda tek bir süre yoktur.
Kimin için, hangi durumda
Riskli alan ilan edilmemiş bir bölgede, tek bir binanın riskli yapı olarak dönüşümüne giren malikler ve kiracılar.
Aşamalar
0 / 9 adım tamamlandı
-
1
Riskli yapı tespiti
-
Lisanslı kuruluşu seç
- Ne yapılacak
- Malik olarak, Başkanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş üzerinden elektronik sistemde riskli yapı tespiti talebi aç.
- Neden
- Tespit öncelikle maliklerce, masrafı kendilerine ait olarak lisanslı kuruluşa yaptırılır; her yapı için kural olarak tek bir rapor düzenlenir.
- Tamamlandığını nasıl anlarsın
- Yapı kaydı açıldı ve kuruluş incelemeye geldi.
-
Raporun işlenmesini takip et
- Ne yapılacak
- Kuruluş raporu il müdürlüğüne gönderir; eksik yoksa riskli yapı tapuya bildirilir, tutanak binaya asılır, e-Devlet’ten bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir.
- Neden
- Tebliğ bu yollarla yapılır; muhtarlıktaki ilanın son günü herkes için tebliğ tarihi sayılır.
- Tamamlandığını nasıl anlarsın
- Tapuda riskli yapı şerhini ve e-Devlet bildirimini gördün.
-
Gerekirse itiraz et
- Ne yapılacak
- Sonuca katılmıyorsan, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde il müdürlüğüne dilekçeyle itiraz et.
- Neden
- İtirazlar teknik heyetlerce incelenir; süresinde yapılmayan ya da malik dışındakilerin yaptığı itiraz işleme alınmaz.
- Tamamlandığını nasıl anlarsın
- İtiraz sonuçlandı ya da süre geçti ve tespit kesinleşti.
-
-
2
Karar ve anlaşma
-
Maliklerle karar al
- Ne yapılacak
- Yeniden yapım, müteahhit seçimi, kat karşılığı gibi konularda malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alır.
- Neden
- 6306 sayılı Kanun riskli yapılarda bu kararlar için oy birliği değil, hisseleri oranında salt çoğunluk arar.
- Tamamlandığını nasıl anlarsın
- İmzalı karar tutanağı veya maliklerin sözleşme/vekâletname örnekleri hazır.
-
Katılmayan malikleri bilgilendir
- Ne yapılacak
- Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir.
- Neden
- Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif kabul edilmezse, katılmayanın arsa payı rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
- Tamamlandığını nasıl anlarsın
- Bildirim yapıldı ve 15 günlük süre sonuçlandı.
-
Sözleşmeyi incele ve imzala
- Ne yapılacak
- Müteahhitle yapılacak inşaat sözleşmesinde teslim tarihi, kira yardımı, cezai şartlar ve bağımsız bölüm paylaşımı açıkça yazsın.
- Neden
- Sözleşme, süreç boyunca hakkını koruyan ana belgedir; feshe ve uyuşmazlıklara da bu metin üzerinden bakılır.
- Tamamlandığını nasıl anlarsın
- Sözleşmenin imzalı bir nüshası sende.
-
-
3
Tahliye, yıkım ve yeni yapı
-
Tahliye için verilen süreye uy
- Ne yapılacak
- Belediye, 90 günü geçmemek üzere süre vererek binanın tahliyesini ve yıkımını maliklerden ister.
- Neden
- Süresinde yıkılmayan yapılar idarece, kolluk desteğiyle tahliye edilip yıktırılır ve masraf maliklerden hisseleri oranında alınır.
- Tamamlandığını nasıl anlarsın
- Daireni boşalttın ve tahliye tarihini belgeledin.
-
Kira yardımına başvur
- Ne yapılacak
- Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde il müdürlüğüne kira yardımı başvurusunu yap.
- Neden
- Riskli alan dışındaki riskli yapılarda maliklere 18 ay kira yardımı yapılabilir; kiracılara aylık bedelin iki katı kadar tek seferlik yardım verilebilir.
- Tamamlandığını nasıl anlarsın
- Başvurun alındı ve sonucu sana bildirildi.
-
İnşaatı ve teslimi takip et
- Ne yapılacak
- Yıkım ruhsatı, yapı ruhsatı ve inşaatın ilerleyişini maliklerle birlikte izle; teslimde yapı kullanma izni ve tapu tescilini kontrol et.
- Neden
- Müteahhit işe başlamaz veya işi durdurursa kanundaki fesih yolu ancak takip edilirse kullanılabilir.
- Tamamlandığını nasıl anlarsın
- Yeni bağımsız bölümün tapusu adına tescil edildi.
-
İlerlemen yalnızca bu tarayıcıda saklanır; başka cihazda görünmez.
Kentsel dönüşüm süreci kimin başvurusuyla başlar?
Süreç çoğu zaman bir malikin binayı riskli yapı tespitine sokmasıyla başlar. Tespit öncelikle malikler ya da kanuni temsilcileri tarafından, masrafı kendilerine ait olmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluşa yaptırılır ve talep elektronik sistem üzerinden açılır. Başkanlık ya da belediye de tespiti kendiliğinden yapabilir veya maliklerden süre vererek isteyebilir; süresinde yaptırılmazsa tespit idarece yaptırılır ve masrafı maliklerden hisseleri oranında alınır.
Binanın durumunu tespit öncesinde nasıl araştırabileceğini binamın depreme dayanıklı olup olmadığını nasıl öğrenirim sayfasında anlattık.
Kentsel dönüşüm sürecinde hangi süreler var?
| Aşama | Kanun veya yönetmelikteki süre |
|---|---|
| Riskli yapının tapuya bildirilmesi | Tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü |
| Muhtarlıkta ilan | 15 gün; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır |
| Riskli yapı tespitine itiraz | İlanın son gününden itibaren 15 gün |
| Karara katılmayan malike teklif | Bildirimden itibaren 15 gün içinde kabul edilmezse pay satış sürecine girer |
| Yıkım için maliklere verilen süre | 90 günü geçmemek üzere idarece belirlenir |
| Yıkım ruhsatı | Şartlar tamamsa 6 iş günü içinde |
| İdari işlemlere karşı dava | Tebliğden itibaren 30 gün (idare mahkemesi) |
| Kira yardımı başvurusu | Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıl |
Kentsel dönüşümde kiracının hakları neler?
Kanun, anlaşmayla tahliye edilen yapılarda maliklere, kiracılara ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut, kira yardımı ya da yapım yardımı yapılabileceğini söyler. Yönetmeliğe göre tek bir riskli yapıda kiracı olarak oturanlara, Başkanlığın belirlediği aylık kira bedelinin iki katı kadar bir defaya mahsus yardım yapılabilir. Başvuru tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde il müdürlüğüne yapılır.
Kentsel dönüşüm sürecinde dikkat edilmesi gerekenler
- Karar ve sözleşme metnini imzalamadan önce okuyup saklanabilir bir kopyasını al; müteahhidin yükümlülükleri, teslim süresi ve kira yardımı yazılı olsun.
- Kira yardımı ile banka kredisi faiz desteği aynı kişiye birlikte verilmez; hangisini kullanacağına önceden karar ver.
- Müteahhit kaynaklı sebeple bir yıl içinde inşaata başlanmazsa ya da iş en az altı aydır yeterli ekiple yürümüyorsa, malikler salt çoğunlukla sözleşmenin feshi için karar alıp Başkanlığa başvurabilir.
- Yıkım yerine güçlendirme isteniyorsa bu, yıkım için verilen süre içinde teknik tespit, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre karar, proje ve ruhsatla yapılmalıdır.
Kaynaklar ve güncellik
Bu içeriğin editoryal kaynak doğrulaması sürüyor. Bir hata görürsen aşağıdan bildir.
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun — Mevzuat Bilgi Sistemi
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği — Mevzuat Bilgi Sistemi
İlk yayın: 24 Ekim 2026
Hazırlanış ve inceleme
- Hazırlanış
- yol.net ekibi tarafından yapay zekâ destekli araştırmayla hazırlandı; kaynak sayfaları okunarak listelendi.
- Kaynak karşılaştırması
- Somut bilgiler kaynaklarla otomatik olarak karşılaştırıldı: 24 Ekim 2026. Bu bir insan doğrulaması değildir.
- Editör incelemesi
- Bekliyor.
- Uzman incelemesi
- Bekliyor. Bu içerik genel bilgidir; kişisel tıbbi, hukuki veya finansal tavsiye yerine geçmez.
Editoryal ilkeler · Kaynak politikası · Hata bildir ve düzeltme
